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Executive Summary

"리모델링, 이제 '대안'이 아닌 '실력'이다."

2025년, 시장은 '재건축 규제 완화'와 '공사비 폭등'이라는 이중고에 직면했습니다. 과거처럼 재건축의 대체재로만 접근한다면 필패할 것입니다.

본 포켓북은 정책의 변화 속에서 살아남을 수 있는 3가지 틈새 전략과 필승 기술 솔루션을 제시합니다.

Policy Pivot (재건축 쏠림)
Cost Surge (공사비 급등)
Green Tech (친환경 기술)

Technical Editor

조대구(Ninetynine Inc.)

BARCODE

NOT FOR SALE

Special Report 2025
Ninetynine Inc.

The Great Paradox

RE
MODELING
2025

국내 리모델링 시장
생존 보고서

정책 대전환과 공사비 폭등,
기술적 해법으로 돌파하라.

Prologue
“

기술은 정점에 달했으나,
시장은 길을 잃었다.

2025년 3월, 국내 최초의 수직증축 단지인 '송파 성지'가 준공되었습니다. 기술적 불가능이라 여겨졌던 벽을 넘은 역사적인 순간이었습니다.

그러나 아이러니하게도 같은 시기, 시장은 '대역설(The Great Paradox)'에 빠졌습니다. '1기 신도시 특별법'은 재건축이라는 강력한 블랙홀을 만들었고, 치솟는 공사비는 리모델링의 유일한 장점이었던 '경제성'을 무너뜨렸습니다.

이제 리모델링은 재건축의 '대체재'가 아닙니다.
명확한 목적과 고도의 기술이 필요한 '전문 영역'입니다.

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Contents

Roadmap to Survival

Part 1. Reality 01

위기의 본질: 양면 압박

정책적 소외(1기 신도시법)와 경제적 타격(공사비)

Part 2. Strategy 03

시장의 이중 분화 (Bifurcation)

위축되는 '증축형' vs 팽창하는 '그린 리모델링'

Part 3. Solution 05

필승 기술 솔루션 (Tech 3)

자동제어 선재하, Top-Down, 천장형 차음구조

Part 4. Case Study 07

성공과 실패의 교훈

송파 성지의 명암과 1기 신도시의 딜레마

Daegu's Insight

"모두가 재건축으로 달려갈 때, '남겨진 시장'에 진짜 기회가 있습니다. 그 기회는 준비된 기술력을 가진 자의 몫입니다."

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Part 1. Reality 01. 대역설(Paradox)

"기술은 증명했으나,
계산기는 멈췄다."

2025년 시장은 극단적인 모순에 빠졌습니다. 기술적으로는 '불가능'을 넘었지만, 사업적으로는 '불확실성'의 늪에 빠졌습니다.

Technical Success

송파 성지 (잠실 더샵루벤)

국내 최초 수직증축 준공(2025.3).
"안전성 검토 통과 불가능"이라는 기술적 한계를 돌파한 기념비적 사례.

Market Crisis

사업성 붕괴 (The Crash)

공사비 폭등으로 분담금 급증.
재건축 규제 완화로 인한 사업 추진 동력 상실.

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02. 양면 압박 Pincer Movement

재건축이 당기고(Pull)
공사비가 민다(Push)

리모델링 시장을 위축시키는 두 가지 거대한 힘이 동시에 작용하고 있습니다.

*리모델링 사업 매력도 하락 요인 분석

🛑 Push Factor
  • 평당 공사비 950만원↑
  • PF 금리 부담 가중
  • 분담금 > 신축 분양가
🧲 Pull Factor
  • 1기 신도시 용적률 500%
  • 안전진단 면제/완화
  • 재건축 패스트트랙
Daegu's Insight

"이제 '재건축 대안'으로서의 리모델링은 끝났습니다. 재건축이 **절대 불가능한 단지**를 찾아내는 것이 생존의 첫걸음입니다."

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Part 2. Strategy 03. 시장의 이중 분화

"증축형은 쪼그라들고,
그린(Green)은 폭발한다."

모든 단지가 리모델링을 할 필요는 없습니다. 시장은 목적에 따라 명확히 두 갈래로 나뉘었습니다.

🔻 위축: 공동주택 증축형 Niche Market

"재건축 불가능 단지의 유일한 탈출구"

1기 신도시 외곽, 용적률 300% 이상 초고밀도 단지로 시장 축소.

🔺 팽창: 가치 향상형 (Green) New Blue Ocean

"2050 탄소중립 정책의 핵심 수단"

정부 지원(이자/세제) 기반, 공공/기업(B2B) 중심의 2,700조원 시장.

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04. 생존 타겟팅 Targeting Strategy

어디를 공략할 것인가?
3가지 생존 조건

지금 리모델링을 추진해도 되는 단지는 딱 3가지 조건을 갖춘 곳뿐입니다.

1. 특별법 비적용 지역 (No Special Law)

재건축 인센티브가 없는 서울 비택지지구 등.

2. 초고밀도 단지 (High Density)

용적률 250% 이상. 재건축해도 일반분양 '0'.

3. 강력한 조합 합의 (Strong Consensus)

"시간이 돈이다." 빠른 입주를 원하는 단합력.

Daegu's Insight

"모든 아파트가 고객이 아닙니다. 재건축 희망고문에 지쳐 실질적인 주거 개선을 원하는 **'실속파 단지'**를 선별 수주해야 합니다."

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Part 3. Solution 05. 규제 돌파의 열쇠

"안전성 검토,
데이터로 설득하라."

수직증축의 최대 난관인 '2차 안전성 검토'. 해답은 신·구조체의 하중 분담을 입증하는 것입니다.

Tech 1 자동제어 선재하 (Pre-loading)
기존 파일
유압잭
신설 파일
하중 분담
데이터 확보

핵심 원리: 신설 파일에 미리 하중을 가해(Pre-load), 기존 파일과 힘을 고르게 나누도록 자동 제어합니다. 이를 통해 규제 기관에 안전성을 정량적 데이터로 증명합니다.

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06. 속도와 품질 Speed & Quality

"공기는 돈이고,
품질은 생존이다."

Tech 2 Top-Down 공법 (공기 단축)

1층 슬래브 시공 후, 지상과 지하를 동시에 공사합니다. 전체 공기를 6개월 이상 단축하여 금융 비용을 획기적으로 줄입니다. (송파 더 플래티넘 적용)

Tech 3 천장형 차음 구조 (층간소음)

바닥 두께를 늘리는 대신, 천장 속에 메타물질 차음재를 설치하여 층간소음을 잡습니다. 리모델링의 약점인 낮은 천장고를 극복하는 필살기입니다.

Daegu's Insight

"단순한 마감재 교체가 아닙니다. **구조적 난제를 해결하는 공학적 솔루션**만이 급등한 공사비를 정당화할 수 있습니다."

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Part 4. Case Study 07. 명암(明暗)의 교훈

"버티면 승리하거나,
혹은 잊혀지거나."

Success

송파 성지 (수직증축 1호)

Result: 2025년 3월 준공. 기술적·법적 완주 성공.
Lesson: 10년이 걸려도 '끝까지 가는' 조합의 의지가 기술적 난제를 극복하는 원동력임을 증명.

Delay

1기 신도시 A단지 (재건축 유턴)

Result: 리모델링 중단 후 재건축 선회.
Lesson: '특별법'이라는 정책적 변수에 흔들리면, 그동안 투입된 비용(매몰비용)과 시간은 모두 허사가 된다.

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08. 새로운 기회 New Opportunity

틈새(Niche)를 넘어
지속가능한 필수로.

단기적으로는 '고밀도 틈새시장'에서, 장기적으로는 '친환경'이라는 거대한 파도 위에서 기회를 찾아야 합니다.

Premium Strategy

용인 수지(신정마을) 사례처럼, 스카이라운지와 커뮤니티 고급화로 '신축급 상품성'을 확보하여 시장 가치를 입증해야 합니다.

Green Inevitability

전면 철거(재건축)는 탄소 배출 문제로 한계에 봉착합니다. 기존 골조를 재활용하는 리모델링은 결국 선택이 아닌 필수가 됩니다.

Daegu's Insight

"리모델링은 사라지지 않습니다. 다만, **'아무나 할 수 없는'** 고도의 전문 영역으로 진화했을 뿐입니다. 지금이 바로 진짜 실력을 보여줄 때입니다."

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Outro. Conclusion 09. 전략적 재정의

"대안(Alternative)이 아니라
전문 영역(Expertise)이다."

2014년의 리모델링은 재건축 규제를 피하기 위한 '차선책'이었습니다. 하지만 2025년, 차선책으로서의 매력은 사라졌습니다. 이제는 본질로 승부해야 합니다.

Mindset Shift

쉬운 길

Easy Alternative

고도의 전문 기술

High-Tech Solution

재건축이 불가능한 특수 조건에서,
정밀한 기술력으로 가치를 창출하는
'Niche Market 전략'만이 유효합니다.

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10. 지속가능한 미래 The Future

결국은 다시,
리모델링의 시간이 온다.

전국 600만 노후 주택을 모두 부수고 새로 짓는 것은 물리적으로, 환경적으로 불가능합니다. '2050 탄소중립' 시대, 기존 자원을 활용하는 리모델링은 선택이 아닌 인류 생존의 필수 조건입니다.

🌏 Green Remodeling Vision

EU와 일본이 먼저 간 길입니다.
지금의 위기를 기술로 버티면,
가장 거대하고 확실한 시장이 열립니다.

Daegu's Insight

"가장 어두운 밤이 지나야 새벽이 옵니다. 2025년의 혼란을 넘어, 묵묵히 기술을 축적한 자만이 다가올 **'그린 골드러시'**의 주인공이 될 것입니다."

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Outro. Conclusion 09. 전략적 재정의

"대안(Alternative)이 아니라
전문 영역(Expertise)이다."

2014년의 리모델링은 재건축 규제를 피하기 위한 '차선책'이었습니다. 하지만 2025년, 차선책으로서의 매력은 사라졌습니다. 이제는 본질로 승부해야 합니다.

Mindset Shift

쉬운 길

Easy Alternative

고도의 전문 기술

High-Tech Solution

재건축이 불가능한 특수 조건에서,
정밀한 기술력으로 가치를 창출하는
'Niche Market 전략'만이 유효합니다.

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10. 지속가능한 미래 The Future

결국은 다시,
리모델링의 시간이 온다.

전국 600만 노후 주택을 모두 부수고 새로 짓는 것은 물리적으로, 환경적으로 불가능합니다. '2050 탄소중립' 시대, 기존 자원을 활용하는 리모델링은 선택이 아닌 인류 생존의 필수 조건입니다.

🌏 Green Remodeling Vision

EU와 일본이 먼저 간 길입니다.
지금의 위기를 기술로 버티면,
가장 거대하고 확실한 시장이 열립니다.

Daegu's Insight

"가장 어두운 밤이 지나야 새벽이 옵니다. 2025년의 혼란을 넘어, 묵묵히 기술을 축적한 자만이 다가올 **'그린 골드러시'**의 주인공이 될 것입니다."

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Appendix 13. 현장 FAQ

"이것만은 꼭
알고 갑시다."

Q1 재건축과 리모델링, 지금 뭐가 유리한가요?
"용적률이 답을 알고 있습니다." 용적률 200% 이하라면 재건축이, 250%를 넘어가면 리모델링이 유리할 확률이 높습니다. 단, 1기 신도시 특별법 적용 지역은 예외입니다.
Q2 수직증축, 정말 안전한가요?
"기술적으로는 증명되었습니다." 송파 성지 사례처럼 '자동제어 선재하 공법' 등을 통해 안전성은 확보되었습니다. 문제는 '안전'이 아니라 검토 통과에 걸리는 '시간'입니다.
Q3 내력벽 철거는 언제 되나요?
"기대하지 않는 것이 좋습니다." 정부는 안전 문제로 매우 보수적입니다. 내력벽 철거 없는 평면 설계를 기본으로 사업을 추진해야 시간을 낭비하지 않습니다.
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14. 에필로그 Epilogue

위기는 위험과 기회의
공존(共存)입니다.

공사비 폭등과 정책의 변화는
준비되지 않은 자에게는 재앙이지만,
기술로 무장한 전문가에게는
경쟁자가 사라진 독무대입니다.

이 작은 포켓북이
현장의 거친 파도를 넘는
당신의 나침반이 되기를 바랍니다.

Editor in Chief

조대구 (Ninetynine Inc.)

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